枝江市住宅与房地产业“十三五”规划
一、“十二五”期间住宅与房地产业主要成就
“十二五”期间，枝江房地产业发展按照城乡规划的要求，与城市建设统筹推进，坚持商品房开发与廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造、项目搬迁安置房等保障性住房建设协调建设，已逐步建立多层次的住房供应保障体系，满足了不同收入群体的住房需求，极大地改善了人居环境，提升了城市形象。
（一）住宅开发建设迅猛，居住条件明显改善。在住宅建设中，我市严格控制零星建设，大力推行房地产综合开发，以居住小区为重点的住宅开发建设突飞猛进，相继建成了奥美花园、景江华庭、锦华园、领秀之江、中央山水、北奥茗苑等一批档次高、质量优、配套全的住宅、商业小区，极大地改善了居住环境，改善了城市面貌，住宅小区由过去单一的多层套房，到如今多层洋房、高层电梯房、等多种类型，形成了一批环境宜人、设施配套、功能齐全的住宅小区。目前我市房地产开发企业32家，其中二级资质1家，三级资质的开发企业5家，四级资质3家，暂定资质23家。在国家扩大内需和激活住宅市场政策措施的推动下，“十二五”期间，我市房地产开发保持了良好的增长势头，共完成房地产开发固定资产投资50.8亿元，新建各类商品房138万平方米。
（二）市场交易日趋活跃，物业管理得到加强。“十二五”期间，房地产市场呈现出“一手房繁荣，二手房兴旺”的市场格局，我市共销售商品房7988套，交易面积103.6万平方米，销售额达40.8亿元。二手房交易7600起，交易面积80万平方米，成交额24亿元，共有房屋测绘、评估、交易、商品房策划销售等方面的中介服务企业24家为之开展服务。在物业服务方面，共有物业服务企业20家，其中三级资质企业13家，暂定三级资质企业3家，外地企业4家，共管理28个小区220多万平方米，物业管理从业人员约1000人，开展物业管理服务满意度问卷调查及“物业服务规范年”活动，物业管理对象从单一的新建住宅小区发展到行政事业单位、商业地产等各类物业，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化养护、生活服务等比较完善的配套服务体系。
（三）住房供应结构多样，住房保障体系逐步完善。“十二五”期间，我市出台了《枝江市公共租赁住房管理办法》，大力推进城镇住房制度改革，加大保障房建设力度，多渠道解决城镇居民住房难题。近五年来，全市累计发放廉租住房租金补贴约 967.33万元，有13644户次低收入家庭和低保家庭受益。通过收购、改建、新建等方式共筹集资金约43285.33亿元, 建设各类保障性住房11083套约 88.74万㎡。其中新开工建设公（廉）租房 5480 套，城棚改造 4049户。
（四）房地产业的支柱地位明显，积极服务地方经济发展。我市房地产市场稳步发展，房地产企业上交的税收大幅度增长。据统计，“十二五”期间，房地产业贡献的税收为4.5亿元，仅2014年，我市税收过千万的房地产企业4家；房地产业贡献的税收为1.02亿元，房地产开发土地的拍卖收入达6亿元。同时，房地产业的发展也带动了与之相关的建筑建材业、装饰装修业以及家具、家电、五金、纺织、化工等众多行业的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业之一。
（五）房地产管理体制逐渐完善，行业管理水平显著提升。
在房地产行业管理方面，我们以权属登记管理为龙头，加强产权产籍管理，完善了产权登记信息化建设，规范房地产交易行为，开展服务承诺制度，进一步简化审批手续，缩短办理时限，提高办事效率，实行“一条龙”服务体系，房屋产权证发证率不断提高；加大了房地产市场监管力度，有针对性的对开发、物业、中介、拆迁等市场进行清理整顿，查处违规执业行为，净化市场环境，规范市场秩序，促进行业管理向规范化、制度化、现代化方向发展。
二、存在的问题
“十二五”期间，我市住宅与房地产业虽然取得了一定的成绩，但也存在着一些问题：
（一）房产市场供应结构不够合理。“十二五”期间，房地产供应结构矛盾比较突出，土地市场面积供应增幅较大，造成房地产开发规模过大，房地产投资方向缺乏宏观引导，开发结构不尽合理，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，导致产品质量和档次不高，绝大部分的新建商品房还停留在毛坯房，全装修房上市量所占比重很少，低碳节能型建筑就更少了，还有不少楼盘的绿化、公用设施和基础设施满足不了居民基本的需求。
（二）住房保障范围力度不够全面。住房保障目前仅仅只是保障由最低收入家庭到低收入家庭，其占比还不到20%，除此之外，为数众多的“夹心层”群体仍没有纳入保障体系之中。
（三）房产市场经营秩序不够规范。在我市房地产市场中，存在建筑设计标准不高，住宅建筑质量问题较多，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目和标准、服务质量与物业管理公司的冲突，既影响了房地产开发商、物业管理公司的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响到房地产业的整体发展。
三、“十三五”住宅与房地产业发展思路
“十三五”期间，大力快速建设阶段将告一段落，房地产行业进入到良性发展阶段，人民对居住条件、环境有了更加高的标准，对开发企业提出从“量”到“质”的要求，未来一段时期房地产发展宜采取“严控入、宽放出”的总原则，“严控入”即有序供地，严格规划，提高单位土地面积以上的财政收益；提高预售许可门槛，控制增量，“宽放出”即消化存量，对已建、在建、在售楼盘出台可操作性办法，放宽销售政策，减免相关税费，协调金融部门支持，加快征地拆迁，简化各部门办事流程，统筹商品房与保障房建设管理等，从以下几方面促进房地产业持续健康平稳发展：
（一）有序合理供地。根据城市建设总体规划及土地利用总体规划，把握房地产市场的发展趋势，合理确定各类房地产项目布局，在项目开发前，进行综合分析评估，统筹考虑本市土地资源上市的时间、方式、步骤，根据住房市场的需求，强化土地资源管理，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。在优先满足保障性住房建设用地的同时，根据市场需求，适时调整房地产开发用地结构和总量，增加普通商品房用地，控制高档房地产开发项目用地。切实加强对土地市场的监管，盘活存量土地。
（二）科学制定开发计划。根据市场需求和城市建设总体规划，“十三五”房地产开发按照每年开发1000套15万平方米商品住宅，年增幅10%的计划目标，调控和把握开发的速度和节奏，吸引知名大型房地产开发企业参与我市房地产市场建设，引导企业规划设计和建设高品位、上档次的楼盘，合理配置房屋结构，加大中小户型住宅比率，促进枝江房地产行业整体开发建设质量和档次提升。
（三）优化发展环境。土地、规划、建设、房管、消防、人防、公安、税务、银行等相关职能部门，要在服务上创造宽松的环境，简化办事程序，为企业和业主提供优质、快捷、便利、宽松的服务软环境。加大征地拆迁力度，进一步明确时限，强化责任，确保按合同及时足额交地，同时加大项目进度监督力度，随时掌握项目动态，力争按期建成现房。
（四）合理引导消费。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强信息沟通与整合，加大宣传力度，适时监测和披露土地供应、商品住房市场供求及土地和住房价格涨落等相关信息、政策措施，特别是商品住房市场运行情况的动态监测，并加强舆论引导，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式，建立住房梯度消费理念，稳定市场心理预期，促进房地产市场理性发展。
（五）股权转让，兼并重组。积极拓展途径，对于资金受局限、开发体量小、销售无渠道的企业，鼓励采用股权转让、兼并重组的灵活方式，将有实力的企业做大做强，扩大项目的再生产以集中资金和力量树立更强的品牌效益。
（六）继续完善住房保障制度，回购存量商品房作保障房。逐步将低收入家庭纳入保障范畴，基本建立起“高收入者购买商品房，中低收入者购买经济适用房，低收入者租住廉租房”的保障体系，实现“居者有其屋”，以“核定成本、公开竞标”形式，按保障房建设任务，分批回购欠缴土地出让金项目的商品房，以对冲库存，避免资源浪费。
